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浅谈房屋转租赁后的优先购买权利人
http://www.sifa600.com.cn 来源： 阅读： 2006-12-22 10:41:46
案例：
2005年10月，李先生将其产权房出租给王先生使用，租期从2005年10月1日到2007年9月30日；2005年11月，征得房东李先生的同意，王先生将该处房屋转租给刘先生使用，租期从2005年11月1日到2007年8月31日。2006年7月25日，房东李先生欲以80万的价格出售该处房产，承租人王先生同意房东的要约，要求购买，刘先生也想以相同的条件购买。
问题：
1、刘先生和王先生是否都具有优先购买权？ 2、哪个优先购买权谁更优先？
分析：
在房屋转租赁关系中，次承租人是否亦享有优先购买权？各国民法与我国合同法均无明文规定，关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权，一直是学界争论的一个问题。
特别是随着转租现象在市场经济中日益增多，如何保护次承租人之合法利益，维护正常的租赁关系引起了许多学者关注，他们认为应当赋予处于弱势地位的次承租人优先购买权，以维护出租人、承租人与次承租人之间的利益平衡。
更有人认为，次承租人不仅有优先购买权，而且在承租人、次承租人的优先购买权竞合时，其优先购买权应该还要先于承租人的优先购买权。
但在目前学界占主流地位的观点认为，在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。
我持这种观点。
承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。我国合同法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条也规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权”。
从理论上讲，有人认为基于租赁合同产生的法律关系是一种债权债务关系。更多人则认为，优先购买权是所有权的一种，是基于物权而产生的一种权利，是典型的物上请求权。物权法定原则限定了优先权人的范围不可能作扩大解释。
从立法上讲，《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”此处加重了承租人现任，从权利义务一致角度解释，也难以得出承租人有优先权的解释。
其实该题目也多次为司法考试所考查。
2005年卷三第12题。甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？
A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权
B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
C.乙、丙、丁都有优先购买权
D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权
本题涉及共有人和承租人的优先购买权问题。共有人依据共有关系而享有优先购买权，承租人依据租赁合同而享有优先购买权，故乙、丙享有优先购买权无疑。本题真正的焦点在于，在转租的情况下，承租人和转承租人是否享有优先购买权。依据《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人是否包含转承租人，存在争议。依一般法理，法定权利为法律所明定，法律只规定承租人，而未规定转承租人，故转承租人不应享有优先购买权。同时，承租人依据租赁合同享有优先购买权，是基于出租人享有处分权，而在转租中，转租合同是承租人与转承租人之间的关系，承租人不享有处分权，故转承租人也不应享有优先购买权。依照此种观点，本题正确选项应为A。
理论上的分歧存在，各有各理。但尚未见此类判决。
望有关同仁指正。
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